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建筑業(yè)對(duì)中央城市工作會(huì)議的解讀

發(fā)布人：admin    發(fā)布日期：2025-07-23    瀏覽次數(shù)：195次     字體大�。�【大】【中】【小】

7月14日至15日，中央城市工作會(huì)議在北京舉行。此次會(huì)議距2015年上一屆中央城市工作會(huì)議已時(shí)隔十年，是我國(guó)城市發(fā)展進(jìn)入關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期的一次重要戰(zhàn)略部署。會(huì)議明確指出，中國(guó)城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效階段，未來(lái)將以建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為核心目標(biāo)，以城市更新為重要抓手，全面推動(dòng)城市在結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效等方面實(shí)現(xiàn)突破，并具體部署了優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系、建設(shè)創(chuàng)新城市、宜居城市、美麗城市、韌性城市、文明城市、智慧城市等七大重點(diǎn)任務(wù)。

對(duì)建筑企業(yè)而言，本次會(huì)議釋放的政策信號(hào)蘊(yùn)含著五大戰(zhàn)略機(jī)遇，為行業(yè)轉(zhuǎn)型與高質(zhì)量發(fā)展指明了方向。

一、好房子機(jī)遇：從“有房住”到“住好房”的品質(zhì)革命

中央城市工作會(huì)議著重強(qiáng)調(diào)，要“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式……”。房地產(chǎn)發(fā)展新模式是2024年全國(guó)兩會(huì)提出的重要政策框架，其核心在于構(gòu)建“保障+市場(chǎng)”雙軌制住房體系，即一方面加大保障性住房的建設(shè)與供給力度，以滿(mǎn)足中低收入群體的基本居住需求；另一方面完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，推動(dòng)商品房市場(chǎng)朝著品質(zhì)化、差異化方向發(fā)展。在此背景下，2025年政府工作報(bào)告特別提出“推動(dòng)建設(shè)好房子”，這標(biāo)志著住房供給從注重“量”的滿(mǎn)足轉(zhuǎn)變?yōu)樽非蟆百|(zhì)”的提升。

那么，“好房子”的核心標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？從政策導(dǎo)向與市場(chǎng)需求來(lái)看，“好房子”需要徹底去除過(guò)度的金融屬性，回歸居住本質(zhì)的商品屬性，其核心是滿(mǎn)足人民對(duì)美好生活的居住需求。具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)具備三大特征：一是空間適配性，戶(hù)型設(shè)計(jì)要兼顧全生命周期需求，例如預(yù)留適老化改造空間、采用可變空間設(shè)計(jì)等；二是品質(zhì)耐久性，在建筑材料、施工工藝、管線系統(tǒng)等方面實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)周期保障，降低維護(hù)成本；三是環(huán)境友好性，融入綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材與室內(nèi)環(huán)境健康。

市場(chǎng)數(shù)據(jù)已經(jīng)證實(shí)了“好房子”的需求潛力。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)下屬克而瑞 CRIC 數(shù)據(jù)顯示，2023年核心10城總價(jià)1000萬(wàn)以上的一手高端住宅成交5.2萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)10%，且這一增長(zhǎng)趨勢(shì)在2024年得以延續(xù)。在三四線城市，品質(zhì)住宅同樣獲得市場(chǎng)認(rèn)可：河南商丘金沙集團(tuán)深耕本地市場(chǎng)，其開(kāi)發(fā)的“金沙東院”“金沙天悅”“金沙壹號(hào)院”等項(xiàng)目，注重居間體驗(yàn)、極致打磨產(chǎn)品，空間流動(dòng)性強(qiáng)且多元多變，采用了“現(xiàn)代極簡(jiǎn)”“無(wú)邊界”風(fēng)格立面等品質(zhì)升級(jí)舉措，實(shí)現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)即售罄的出色業(yè)績(jī)：金沙天悅連續(xù)三個(gè)月勁銷(xiāo)200+套，一舉成為商丘單盤(pán)，售價(jià)比周邊競(jìng)品高出27%；金沙東院售價(jià)比同地段高出70%，并在2023年登榜“全國(guó)十大高端作品”成為河南乃至全國(guó)一個(gè)非國(guó)央企開(kāi)發(fā)的登榜作品。這充分證明了“好房子”在下沉市場(chǎng)的強(qiáng)大吸引力。

對(duì)建筑企業(yè)而言，把握“好房子”機(jī)遇需實(shí)現(xiàn)三大轉(zhuǎn)型：一是從“施工承包商”向“品質(zhì)服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，深度參與前期設(shè)計(jì)優(yōu)化與后期運(yùn)維服務(wù)；二是加大綠色建材、裝配式建筑、智能建造技術(shù)的應(yīng)用，如推廣BIM 技術(shù)全流程應(yīng)用、超低能耗建筑標(biāo)準(zhǔn)；三是聚焦細(xì)分需求，如適老化住宅、高凈值人士住宅、智慧社區(qū)等領(lǐng)域，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力。

二、城市更新機(jī)遇：20萬(wàn)億存量市場(chǎng)改造紅利

中央城市工作會(huì)議將“城市更新”定位為未來(lái)城市發(fā)展的核心著力點(diǎn)，具體包括以下幾個(gè)方面：穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造、強(qiáng)化生態(tài)環(huán)境治理、加快老舊管線升級(jí)、提升房屋安全與災(zāi)害防治能力、保護(hù)城市歷史文脈……。這一規(guī)劃為建筑企業(yè)打開(kāi)了廣闊的存量市場(chǎng)空間。

從市場(chǎng)規(guī)模來(lái)看，城市更新已進(jìn)入規(guī)模化推進(jìn)階段。2024年城市更新市場(chǎng)容量約3萬(wàn)億元，主要集中在城中村改造、保障房建設(shè)、排水防澇提升等領(lǐng)域。據(jù)業(yè)內(nèi)測(cè)算，“十五五”期間城市項(xiàng)目總?cè)萘繉⑦_(dá)到 20 萬(wàn)億元，具體分布如下：

• 老舊小區(qū)改造：全國(guó)需投資8 萬(wàn)億以上（含電梯加裝、管線更新、公共空間改造等），2025年將完成2000年前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，部分省份已將改造范圍擴(kuò)大至2005年前建成的小區(qū)，僅電梯加裝一項(xiàng)就蘊(yùn)含超5000 億元市場(chǎng)。

• 保障性住房：綜合中央與地方資金、存量房收儲(chǔ)、貨幣化安置等政策，“十五五”期間總投資將達(dá)1.5萬(wàn)億-2萬(wàn)億元，重點(diǎn)解決新市民、青年人的住房困難。

• 城中村及危舊房改造：住建部計(jì)劃未來(lái)五年新增100萬(wàn)套改造房源，按單套平均投資250萬(wàn)元測(cè)算，總投資約2.5萬(wàn)億元。

• 地下管網(wǎng)升級(jí)：未來(lái)五年需改造燃?xì)�、供排水、供熱等各�?lèi)管網(wǎng)近60萬(wàn)公里，總投資約4萬(wàn)億元，其中智慧管網(wǎng)改造占比將提升至30%；

• 歷史文脈保護(hù)：歷史街區(qū)、工業(yè)遺產(chǎn)等改造投資約2萬(wàn)億元，如北京首鋼園、上海新天地等項(xiàng)目模式將在全國(guó)推廣。

• 工業(yè)廠房改造：全國(guó)閑置工業(yè)廠房轉(zhuǎn)型文創(chuàng)、科創(chuàng)空間的投資約2萬(wàn)億元，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)空間與城市功能融合。

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建筑企業(yè)參與城市更新需要突破傳統(tǒng)施工思維，轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬C合服務(wù)商” 角色。例如，在廣州城中村改造項(xiàng)目中，中建某局不僅承擔(dān)施工任務(wù)，還聯(lián)合規(guī)劃院、運(yùn)營(yíng)方打造“改造-建設(shè)-運(yùn)營(yíng)”一體化方案，通過(guò)引入產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、社區(qū)服務(wù)等增值服務(wù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益多元化。這種模式既符合政策對(duì)“城市更新要留得住鄉(xiāng)愁、提得升品質(zhì)”的要求，也為企業(yè)開(kāi)拓了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

三、新型城鎮(zhèn)化機(jī)遇：城市群與縣城的雙輪驅(qū)動(dòng)

中央城市工作會(huì)議明確提出，要“發(fā)展組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化城市群和都市圈，分類(lèi)推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”。這一規(guī)劃意味著新型城鎮(zhèn)化將呈現(xiàn)“城市群引領(lǐng)、縣城支撐”的雙輪驅(qū)動(dòng)格局，為建筑企業(yè)提供了差異化市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

在城市群與都市圈領(lǐng)域，人口流入與經(jīng)濟(jì)活力是核心指標(biāo)。2024年數(shù)據(jù)顯示，人口凈增長(zhǎng)省份集中在長(zhǎng)三角、珠三角及中西部核心區(qū)域：廣東增加 74 萬(wàn)人、浙江增加 43 萬(wàn)人、新疆增加 25 萬(wàn)人、福建增加 10 萬(wàn)人。同期 GDP 超 5 萬(wàn)億元的省份達(dá) 11 個(gè)，包括廣東（14.2 萬(wàn)億）、江蘇（13.7 萬(wàn)億）、山東（9.9 萬(wàn)億）、四川（6.5萬(wàn)億）、河南（6.4萬(wàn)億）、湖北（6.0萬(wàn)億）、福建（5.8萬(wàn)億）、上海（5.4萬(wàn)億）、湖南（5.3萬(wàn)億）、安徽（5.1萬(wàn)億）、北京（5.0萬(wàn)億）。這些區(qū)域的城市群建設(shè)將聚焦三大方向：一是交通一體化，如長(zhǎng)三角的跨城軌道交通、珠三角的城際快速路網(wǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)五年投資超3萬(wàn)億元；二是產(chǎn)業(yè)協(xié)同平臺(tái)，如成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈的產(chǎn)業(yè)合作園區(qū)，需要大量標(biāo)準(zhǔn)化廠房、研發(fā)樓宇等建設(shè)；三是公共服務(wù)均等化，教育、醫(yī)療等配套設(shè)施的補(bǔ)短板工程將釋放約 1.5 萬(wàn)億元市場(chǎng)。

以縣城為載體的城鎮(zhèn)化同樣潛力巨大。2024年全國(guó) GDP 超千億的縣城達(dá) 62個(gè)，其中江蘇22個(gè)、浙江11個(gè)、山東5個(gè)、福建5個(gè)、安徽2個(gè)、陜西2個(gè)、湖北1個(gè)。這些強(qiáng)縣以全國(guó)1.2% 的陸地面積、4.5% 的常住人口，貢獻(xiàn)了7.6%的GDP和10%以上的規(guī)上工業(yè)產(chǎn)值。典型如昆山，2024年GDP達(dá)5380億元，超過(guò)7個(gè)省會(huì)城市，人均GDP 突破24萬(wàn)元�？h城的快速發(fā)展帶來(lái)大量的新建機(jī)會(huì)，縣城道路建設(shè)、管網(wǎng)鋪設(shè)、廠房建設(shè)、縣域商業(yè)綜合體、鄉(xiāng)村振興等，據(jù)測(cè)算，“十五五”期間縣域城鎮(zhèn)化直接投資將超 5萬(wàn)億元。

建筑企業(yè)需要針對(duì)不同區(qū)域特點(diǎn)制定策略：在城市群聚焦大型綜合項(xiàng)目，發(fā)揮技術(shù)集成能力；在縣城市場(chǎng)則需注重成本控制與本地化服務(wù)，如與縣域國(guó)企合作開(kāi)發(fā)保障房、參與市政小項(xiàng)目打包運(yùn)營(yíng)。

四、智慧城市機(jī)遇：數(shù)字技術(shù)重構(gòu)建筑場(chǎng)景

中央城市工作會(huì)議將“建設(shè)便捷高效的智慧城市”列為七大重點(diǎn)任務(wù)之一，明確要求“加強(qiáng)城市數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)城市治理數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升城市運(yùn)行效率與服務(wù)水平”。這一規(guī)劃為建筑企業(yè)開(kāi)辟了“建筑+數(shù)字”的融合新賽道。

智慧城市建設(shè)的核心需求可概括為三大領(lǐng)域：

一是數(shù)字底座搭建：包括城市級(jí)物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、算力中心、5G基站等新型基礎(chǔ)設(shè)施。未來(lái)五年城市數(shù)字新基建投資將超4萬(wàn)億元，其中建筑企業(yè)可參與的數(shù)據(jù)中心機(jī)房建設(shè)、智能桿塔施工等市場(chǎng)規(guī)模約1.2萬(wàn)億元。數(shù)據(jù)中心作為數(shù)字底座的核心載體，其建設(shè)熱度持續(xù)攀升。2023年我國(guó)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目數(shù)量達(dá) 1900 項(xiàng)，同比增長(zhǎng)21.3%；按照這一增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)2024全年項(xiàng)目數(shù)量將突破2400項(xiàng)。在項(xiàng)目數(shù)量大幅增加的同時(shí)，機(jī)架規(guī)模和投資規(guī)模也呈現(xiàn)顯著提升。2023年，全國(guó)新增數(shù)據(jù)中心機(jī)架規(guī)模超300萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)機(jī)架，同比增長(zhǎng)18%；全年數(shù)據(jù)中心行業(yè)總投資超5000 億元，同比增長(zhǎng) 25%。

二是治理場(chǎng)景數(shù)字化：如智慧交通（智能信號(hào)燈、停車(chē)誘導(dǎo)系統(tǒng)）、智慧安防（社區(qū)監(jiān)控聯(lián)網(wǎng)）、智慧市政（管網(wǎng)漏損監(jiān)測(cè)）等。以上海為例，其“城市大腦”項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)2000余個(gè)治理場(chǎng)景數(shù)字化，單個(gè)區(qū)的年度改造投入超5億元，全國(guó)同類(lèi)項(xiàng)目市場(chǎng)容量預(yù)計(jì)超3萬(wàn)億元。2023年8月，隧道股份與智能汽車(chē)創(chuàng)新發(fā)展平臺(tái)（上海）有限公司完成“低速作業(yè)車(chē)時(shí)空”數(shù)據(jù)產(chǎn)品交易簽約�！暗退僮鳂I(yè)車(chē)時(shí)空”數(shù)據(jù)產(chǎn)品是隧道股份掛牌的首個(gè)數(shù)據(jù)產(chǎn)品，支持對(duì)后方社會(huì)車(chē)輛進(jìn)行提前預(yù)警和引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)車(chē)路協(xié)同效果，全面提升道路安全水平。

三是建筑本身智能化：從設(shè)計(jì)階段的數(shù)字孿生建模，到施工階段的智能機(jī)器人應(yīng)用，再到運(yùn)維階段的樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，全鏈條智能化改造需求爆發(fā)。作為智慧城市與智能交通融合的核心方向，“車(chē)路云一體化”系統(tǒng)的發(fā)展迎來(lái)加速期。近年來(lái)，國(guó)家及地方層面陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)配套政策與建設(shè)指南，從技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)設(shè)施布局到應(yīng)用場(chǎng)景試點(diǎn)等方面提供全面支撐。據(jù)行業(yè)測(cè)算，隨著車(chē)路協(xié)同技術(shù)成熟度提升及規(guī)�；�落地，該領(lǐng)域市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)將在2030年達(dá)到2萬(wàn)億元以上，成為拉動(dòng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新引擎。

五、新型工業(yè)化機(jī)遇：建筑與產(chǎn)業(yè)的協(xié)同升級(jí)

中央城市工作會(huì)議著重強(qiáng)調(diào)“推動(dòng)城市動(dòng)能轉(zhuǎn)換”“精心培育創(chuàng)新生態(tài)，在發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力上不斷取得突破”，而新型工業(yè)化作為城市經(jīng)濟(jì)活力的核心支撐，正為城市發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。在城市發(fā)展的 “人、城、產(chǎn)業(yè)”三角關(guān)系中，產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展是關(guān)鍵紐帶。2024年，制造業(yè)投資比上年增長(zhǎng)9.2%，增速比全部投資高6.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，消費(fèi)品制造業(yè)投資增長(zhǎng)14.7%，裝備制造業(yè)投資增長(zhǎng)9.0%，原材料制造業(yè)投資增長(zhǎng)7.6%。制造業(yè)技改投資增長(zhǎng)8.0%，增速高于全部投資4.8個(gè)百分點(diǎn)，這組數(shù)據(jù)直觀地印證了新型工業(yè)化進(jìn)程的加速推進(jìn)，也為建筑與產(chǎn)業(yè)的協(xié)同升級(jí)奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

在新型工業(yè)化的推動(dòng)下，建筑工業(yè)迎來(lái)了廣闊的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。從廠房及建筑物竣工面積來(lái)看，其從2020年的4.85億平方米增長(zhǎng)至 2024年的6.91億平方米，呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。2024 年中國(guó)建筑的工業(yè)廠房新簽合同額達(dá)到7216億元，同比增長(zhǎng)16%，這一增長(zhǎng)有效抵沖了房建業(yè)務(wù)的下滑，充分彰顯了工業(yè)建筑領(lǐng)域的強(qiáng)勁發(fā)展?jié)摿Α?/span>具體而言，低空經(jīng)濟(jì)的政策支持帶來(lái)了相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求，新能源建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)催生了大量廠房及配套設(shè)施的建造需求，AI 機(jī)器人產(chǎn)業(yè)的興起也對(duì)專(zhuān)業(yè)廠房和研發(fā)設(shè)施提出了新的要求。

這一系列的發(fā)展態(tài)勢(shì)，為建筑企業(yè)介入產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域提供了難得的政策窗口。新型工業(yè)化帶來(lái)的建筑需求主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。其一，綠色工廠建設(shè)需求旺盛。隨著“雙碳”目標(biāo)的持續(xù)推進(jìn)，工業(yè)建筑需滿(mǎn)足節(jié)能、節(jié)水、廢棄物資源化等要求，涉及廠房光伏一體化、雨水回收系統(tǒng)、綠色建材替換等多個(gè)領(lǐng)域。其二，產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)需求迫切。傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)正加速向“產(chǎn)城綜合體”轉(zhuǎn)型，需要配套建設(shè)研發(fā)中心、人才公寓、商業(yè)服務(wù)等設(shè)施。以長(zhǎng)三角某國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū)的“二次開(kāi)發(fā)”項(xiàng)目為例，建筑企業(yè)不僅承擔(dān)了廠房改造任務(wù)，還參與了園區(qū)能源站、地下管廊的投資運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)了從單純施工到綜合服務(wù)的延伸。其三，工業(yè)遺產(chǎn)活化需求凸顯。全國(guó)約5000處工業(yè)遺產(chǎn)亟待改造利用，如成都東郊記憶音樂(lè)公園、重慶工業(yè)文化博覽園等項(xiàng)目，這類(lèi)項(xiàng)目兼具歷史保護(hù)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)需求，市場(chǎng)總?cè)萘砍�過(guò)1萬(wàn)億元。

中央城市工作會(huì)議勾勒的城市發(fā)展新藍(lán)圖，對(duì)建筑業(yè)而言既是轉(zhuǎn)型號(hào)角，更是能力考驗(yàn)。在把握五大戰(zhàn)略機(jī)遇的過(guò)程中，建筑企業(yè)需構(gòu)建“能力提升”與“風(fēng)險(xiǎn)防控”的雙重保障體系：既要加速技術(shù)升級(jí)（如智能建造普及）、模式創(chuàng)新（如城市更新 PPP 模式）和生態(tài)整合（如跨界聯(lián)合科技企業(yè)），筑牢城市發(fā)展的技術(shù)與服務(wù)根基；也要高度警惕地方財(cái)政承壓下的資金風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)建立項(xiàng)目資金評(píng)估機(jī)制、創(chuàng)新“使用者付費(fèi)”回報(bào)模式、優(yōu)先參與財(cái)政狀況良好區(qū)域的項(xiàng)目等方式，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。